Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Sở Hữu Bất Động Sản Và Cư Trú Lâu Dài, Định Cư Ở Nước Ngoài

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật Quốc Tịch Việt Nam 2008 sửa đổi 2014;
Luật Nhà Ở 2014;
Nghị Định 138/2006/NĐ-CP Quy Định Chi Tiết Thi Hành Các Quy Định Của Bộ Luật Dân Sự Về Quan Hệ Dân Sự Có Yếu Tố Nước Ngoài;
Nghị Định 70/2014/NĐ-CP Quy Định Chi Tiết Thi Hành Một Số Điều Của Pháp Lệnh Ngoại Hối Và Pháp Lệnh Sửa Đổi, Bổ Sung Một Số Điều Của Pháp Lệnh Ngoại Hối.

II. NỘI DUNG BÀI VIẾT

Bài viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về tầm nhìn, quy định của Pháp luật Việt Nam trong việc sở hữu bất động sản nước ngoài của công dân Việt Nam. Ngoài ra, các lưu ý cho việc định cư ở nước ngoài đối với công dân Việt Nam cũng được nêu rõ nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về quy định của Chính phủ Việt Nam đối với việc định cư nước ngoài của công dân Việt Nam. Bài viết gồm hai phần: (I) Các vấn đề pháp lý khi công dân Việt Nam sở hữu bất động sản ở nước ngoài và (II) Các vấn đề pháp lý khi công dân Việt Nam cư trú, định cư lâu dài ở nước ngoài.

1| Các Vấn Đề Pháp Lý Khi Công Dân Việt Nam Sở Hữu Bất Động Sản Ở Nước Ngoài

a. Quy định về quyền sở hữu của Công dân Việt Nam đối với bất động sản ở nước ngoài
Pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định nào cấm sở hữu bất động sản ở nước ngoài. Nhưng hiện nay một trong những vấn đề pháp lý quan trọng để sở hữu bất động sản tại nước ngoài là làm sao để chuyển tiền ra nước ngoài để mua và sở hữu Bất động sản ở nước ngoài.

Pháp luật về ngoại hối tại Việt nam và cụ thể là khoản 2 điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP quy định việc Công dân Việt Nam có quyền thực việc chuyển tiền/ ngoại hối ra nước ngoài cho nhiều mục đích khác nhau, trong đó các điểm d, đ, e, g lần lượt là:

d) trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài;
đ) chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài;
e) chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài;
g) chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.

Có thể thấy rằng, Pháp luật Việt nam không cấm việc Công dân Việt Nam chuyển tiền sở hữu bất động sản nước ngoài. Đặc biệt là ở điểm g, có thể hiểu rằng việc chuyển tiền/ngoại hối để mua nhà thuộc vào “các nhu cầu hợp pháp khác”. Nhưng vấn đề cần lưu ý ở đây là việc chuyển tiền để mua và sở hữu bất động sản ở nước ngoài phải phù hợp với các mục đích trên.

Căn cứ khoản 2 điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP quy định việc Công dân Việt Nam có quyền thực việc chuyển tiền/ ngoại hối ra nước ngoài thì tuỳ theo mục đích cụ thể mà tổ chức hoạt động ngoại hối có thể yêu cầu người thực hiện xuất trình một số giấy tờ, chứng từ đặc thù. Trường hợp cụ thể với việc định cư, tổ chức ngoại hối sẽ yêu cầu một số giấy tờ sau để thực hiện hoạt động ngoại hối:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cho phép định cư hoặc giấy tờ chứng minh cho việc định cư ở nước ngoài (thẻ cư trú, thị thực dạng định cư, ...);
b) Hộ khẩu ở Việt Nam và bản sao hộ chiếu của người đi định cư;
c) Giấy tờ chứng minh nguồn gốc số ngoại tệ cần chuyển, mang đi nước ngoài.

b. Các vấn đề cần lưu ý
Thực trạng hiện nay có những cách sau dùng để áp dụng cho việc mua bất động sản và sở hữu Bất động sản ở nước ngoài:

a) Cách thứ nhất, là hoạt động thông qua phương pháp thành lập công ty, dự án đầu tư ở nơi mà Công dân Việt Nam muốn sở hữu bất động sản ở nước ngoài. Phương pháp này được hiểu là tiến hành xin thủ tục đầu tư ra nước ngoài ở Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau đó dùng giấy phép đầu tư này để tiến hành chuyển tiền sang nước ngoài nhằm tiến hành mua bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này có một số nhược điểm là chịu sự quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Ngoài ra, hoạt động ngoại hối này chỉ được thực hiện với một tài khoản ngân hàng đã đăng ký với Ngân hàng Nhà nước và số tiền cho hoạt động ngoại hối này phải phù hợp với số vốn đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư được cấp. Nhưng xét về mặt bản chất pháp lý việc áp dụng cách thức này cũng không phải là cách thực phù hợp và chính xác theo quy định pháp luật.
b) Cách thứ hai, nhờ một người thân có quốc tịch ở nước muốn định cư đứng tên mua bất động sản rồi thực hiện ngoại hối dưới dạng mục đích trợ cấp cho thân nhân ở nước ngoài, chuyển tiền cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài rồi sử dụng tiền đó để mua bất động sản. Cách này có nhược điểm là phụ thuộc vào thân nhân ở nước ngoài và đôi lúc không phải ai cũng có thể đáp ứng các điều kiện này.
Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng pháp luật Việt Nam chỉ điều chỉnh đối với các vấn đề trong nước. Đối với việc sở hữu bất động sản ở nước ngoài, Pháp Luật Việt Nam không cấm cũng không ủng hộ và không bảo hộ đối với vấn đề trên. Ngoài ra, việc mua bất động sản ở nước ngoài còn phụ thuộc vào pháp luật nước sở tại nơi Công dân Việt Nam có nhu cầu mua bất động sản.

2| Các Vấn Đề Pháp Lý Liên Quan Đến Việc Công Dân Việt Nam Cư Trú Và Định Cư Lâu Dài Ở Nước Ngoài

a. Việc cư trú và định cư lâu dài được pháp luật quy định như thế nào?
Hiện theo các quy định của Pháp luật Việt Nam liên quan đến Quốc Tịch và Cư trú thì việc một Công dân Việt Nam cư trú và định cư lâu dài ở nước ngoài là không bị pháp luật cấm nhưng cần tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan về vấn đề cư trú và Quốc Tịch.

Theo quy định tại khoản 3 điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ-CP, “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Và khoản 1 điều 27 Luật quốc tịch Việt Nam 2008, “Công dân Việt Nam có đơn xin thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch nước ngoài thì có thể được thôi quốc tịch Việt Nam”.

Có thể hiểu rằng việc định cư không làm mất quốc tịch Việt Nam của công dân Việt Nam. Nếu Công dân Việt Nam định cư và có nhu cầu nhập quốc tịch nước ngoài nơi đang định cư thì mới tiến hành thủ tục thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước sở tại Công dân đó đang cư trú.

Để tiến hành cư trú và định cư lâu dài ở nước ngoài thì cần hồ sơ gồm:
a) Hộ chiếu;
b) Thị thực theo dạng định cư;
c) Giấy mời nhập cảnh nước sở tại.

Lưu rằng hồ sơ trên là hồ sơ yêu cầu cơ bản, tuỳ vào tình hình thực tế và yêu cầu của lãnh sự quán nước sở tại nơi Công dân Việt Nam muốn cư trú mà hồ sơ yêu cầu có thể khác đi hoặc yêu cầu thêm thành phần các tài liệu cụ thể khác.

b. Các vấn đề cần lưu ý
Khi Công dân Việt Nam cư trú và đinh cư ở nước ngoài ngoài việc tuân thủ pháp luật Việt Nam theo nguyên tắc Quốc tịch thì cần tuân thủ các quy định tại quốc gia mà Công dân Việt Nam cư trú và định cư.
Theo điều 4 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, Chính phủ Việt Nam chỉ công nhận Công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam. Pháp luật hiện hành không quy định việc Công dân Việt Nam có hai quốc tịch là hành vi bị cấm mà chỉ là không thừa nhận, vậy nên, tuỳ vào tình hình thực tiễn của nước sở tại mà Công dân nên xem xét việc có nên duy trì song tịch hay không.

Công dân Việt Nam cư trú, định cư ở nước ngoài không trực tiếp làm mất quốc tịch Việt Nam của Công dân đó. Quốc tịch Việt Nam chỉ mất trong trường hợp Công dân Việt Nam đó tiến hành thủ tục thôi quốc tịch Việt Nam (chủ động) hoặc bị tước quốc tịch Việt Nam (bị động). Tuy nhiên, không phải tất cả các Công dân Việt Nam đều có thể tiến hành thủ tục thôi quốc tịch Việt Nam. Những trường hợp sau đây không được phép thực hiện thủ tục thôi quốc tịch Việt Nam theo khoản 2, khoản 3 và khoản 4 điều 27 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008:

2. Người xin thôi quốc tịch Việt Nam chưa được thôi quốc tịch Việt Nam, nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
a) đang nợ thuế đối với Nhà nước hoặc đang có nghĩa vụ tài sản đối với cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân ở Việt Nam;
b) đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự;
c) đang chấp hành bản án, quyết định của Toà án Việt Nam;
d) đang bị tạm giam để chờ thi hành án;
e) đang chấp hành quyết định áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở giáo dục, cơ sở chữa bệnh, trường giáo dưỡng.
3. Người xin thôi quốc tịch Việt Nam không được thôi quốc tịch Việt Nam, nếu điều đó làm hại đến lợi ích của Việt Nam.
Cán bộ, công chức và những người đang phục vụ trong lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam không được thôi quốc tịch Việt Nam.

Tóm lại, Chính phủ Việt Nam không cấm đối với các hành vi sở hữu bất động sản hay cư trú, định cư lâu dài ở nước ngoài. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể việc xác định các phương án để thực hiện các nhu cầu này là tương đối phức tạp vì liên quan đến pháp luật của không chỉ là Pháp luật Việt Nam mà còn là pháp luật của Quốc Gia nơi mà Công dân Việt Nam dự định thực hiện việc sở hữu bất động sản hay cư trú và đinh cư..