Doanh Nghiệp Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài Có Được Nhận Thế Chấp Bất Động Sản Để Đảm Bảo Cho Khoản Vay

Thế chấp bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, căn hộ chung cư là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng/sở hữu bất động sản, đồng thời cũng là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xem có tính bảo đảm cao. Tuy nhiên, quyền thế chấp bất động sản có được thực hiện hay không còn tùy thuộc vào đối tượng nhận thế chấp, bởi bất động sản là loại tài sản luôn được quản lý chặt chẽ và có những hạn chế nhất định về đối tượng sử dụng/sở hữu chúng.

Theo đó, để biết doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng cho vay như các tổ chức tín dụng, ngân hàng có được nhân thế chấp bất động sản của cá nhân Việt Nam để đảm bảo cho khoản vay giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân Việt Nam hay không thì cần biết các quy định pháp luật Việt Nam như sau:

1| Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất

Theo quy định tạ điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại (i) tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, (ii) tổ chức kinh tế khác, hoặc (iii) cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 thì “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Do đó, “Tổ chức kinh tế khác” được nêu tại điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 sẽ được hiểu là không bao gồm các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận thế chấp Quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay giữa cá nhân Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2| Đối với bất động sản là nhà ở, căn hộ chung cư

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 144 Luật nhà ở 2014:

“Điều 144. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

….

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

thì cá nhân sở hữu nhà ở/ căn hộ chung cư được quyền thế chấp nhà ở/ căn hộ chung cư cho các đối tượng sau:

tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;
tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam; hoặc
cá nhân.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 119 và điểm b Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ chỉ được nhận thế chấp nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Mà theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

….

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:

Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Theo đó, có thể thấy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức nhận thế chấp.

Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể nhận thế chấp quyền sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư để đảm bảo cho khoản vay giữa cá nhân Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Với các quy định như đã phân tích trên, chúng ta có thể thấy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể nhân thế chấp bất động sản của cá nhân Việt Nam để đảm bảo cho khoản vay giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân Việt Nam. Pháp luật quy định hạn chế về quyền thế chấp bất động động sản của cá nhân Việt Nam và quyền nhận thế chấp đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như vậy là nhằm hạn chế quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam đối với các chủ thể nước ngoài.