Chế độ nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

1| Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Quyền sở hữu là một trong những quyền quan trọng và cơ bản nhất của mỗi cá nhân, tổ chức. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong đó, nhà ở là một loại tài sản. Vì vậy, sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng dựa trên cở sở của quy định về sở hữu tài sản. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp của người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với người Việt Nam.

Các hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp gồm: đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà thông qua các giao dịch về nhà ở. Tuy nhiên,theo quy định pháp luật Việt Nam có sự khác biệt rất rõ về cách thức xác lập quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam và người nước ngoài[1]. Theo đó, người nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đồng thời, người nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở. Ngoài ra, về giao dịch cũng giới hạn trong bốn loại giao dịch (mua, thuê mua, thừa kế và tặng cho nhà). Người nước ngoài hoàn toàn không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở như cá nhân trong nước (như không được nhận góp vốn, nhận đổi nhà).

Mặc dù khác nhau về căn cứ xác lập quyền sở hữu, cách thức tạo lập nhà ở, nhưng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài vẫn được pháp luật bảo hộ như người Việt Nam.Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ởhoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

2| Điều kiện của người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài gồm[2]:

Người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: điều kiện chủ thể thực hiện dự án nhà ở là phải thành lập doanh nghiệp. Khi đó có sự chuyển hóa chủ thể từ cá nhân sang tổ chức.
Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Đồng thời, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án và nhà ở riêng lẻ. Theo đó, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam[3].

3| Số lượng nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam

Người nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Số lượng và cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam màngười nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết trong pháp luật.

Người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì người nước nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này[4].

Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi mỗi khối nhà.

4| Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Khi hết hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì có thể được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận (trừ trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam).

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước:

Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, người nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét.

Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, chủ sở hữu (người nước ngoài) có thể được gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Trừ trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà người nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định của pháp luật Việt Nam.[5]

Bên cạnh số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữutại Việt Nam, thời hạn sở hữu nhà ở cũng là một trong những quy định giới hạn quyền sở hữu của họ về mặt thời gian.Trong khi tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ổn định lâu dài, không hạn chế số năm; thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.

[1] Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở
[2] Điều 74 Luật Nhà ở
[3] Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở
[4] Khoản 3, 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
[5] Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP